Qual CNAE para Construtora e Incorporadora?

1. Atividades Oficiais Compreendidas pelo CNAE 4120-4/00

De acordo com as notas explicativas oficiais da Classificação Nacional de Atividades Econômicas (CNAE 2.3 - IBGE/CONCLA), a subclasse 4120-4/00 - CONSTRUÇÃO DE EDIFÍCIOS engloba:

• a construção de edifícios residenciais de qualquer tipo:
• casas e residências unifamiliares
• edifícios residenciais multifamiliares, incluindo edifícios de grande altura (arranha-céus)
• a construção de edifícios comerciais de qualquer tipo:
• consultórios e clínicas médicas
• escolas
• escritórios comerciais
• hospitais
• hotéis, motéis e outros tipos de alojamento
• lojas, galerias e centros comerciais
• restaurantes e outros estabelecimentos similares
• shopping centers
• a construção de edifícios destinados a outros usos específicos:
• armazéns e depósitos
• edifícios garagem, inclusive garagens subterrâneas
• edifícios para uso agropecuário
• estações para trens e metropolitanos
• estádios esportivos e quadras cobertas
• igrejas e outras construções para fins religiosos (templos)
• instalações para embarque e desembarque de pas sageiros (em aeroportos, rodoviárias, portos, etc.)
• penitenciárias e presídios
• postos de combustível
• a construção de edifícios industriais (fábricas, oficinas, galpões industriais, etc.)

O que este código NÃO compreende:

• a fabricação e a montagem de casas de madeira (16 22-6/01), de concreto (2330-3/04) ou de estrutura metálica (3321-0/00), pré-moldadas ou pré -fabricadas, quando realizadas pelo próprio fabricante
• a fabricação de estruturas metálicas (2511-0/00)
• a realização de empreendimentos imobiliários, res idenciais ou não, provendo recursos financeiros, técnicos e materiais para a sua execuç ão e posterior venda (incorporação imobiliária) (4110-7/00)
• as obras de instalações elétricas (4321-5/00), hidráulicas, sanitárias e de gás (4322-3/01), etc.
• os serviços de acabamento da construção (43.30-4)
• a execução de edifícios industriais e outros por contrato de construção por administração (4399-1/01)
• os serviços especializados de arquitetura (projet os arquitetônicos, urbanísticos e paisagísticos) (7111-1/00)
• os serviços especializados de engenharia (concepç ão de projetos estruturais e de instalações, supervisão e gerenciamento de projetos de construção) (7112-0/00) 42 OBRAS DE INFRAESTRUTURA Esta divisão compreende as obras de infraestrutura (auto-estradas, vias urbanas, pontes, túneis, ferrovias, metrôs, pistas de aeroportos, po rtos e projetos de abastecimento de água, sistemas de irrigação, sistemas de esgoto, instalaç ões industriais, redes de transporte por dutos (gasodutos, minerodutos, oleodutos) e linhas de eletricidade, instalações esportivas, etc.), as reformas, manutenções correntes, compleme ntações e alterações de obras de infraestrutura, a construção de estruturas pré-fabr icadas in loco para fins diversos, de natureza permanente ou temporária (exceto edifícios) e a exe cução de obras por empreitada ou subempreitada. Esta divisão não compreende a construção de edifíci os (divisão 41), os serviços especializados para a construção, apenas como parte do processo de construção (divisão 43) e os serviços de paisagismo (divisão 81). 42.1 CONSTRUÇÃO DE RODOVIAS, FERROVIAS, OBRAS URBA NAS E OBRAS-DE-ARTE ESPECIAIS

2. Cenários e Critérios de Enquadramento para Construtora e Incorporadora

A escolha do CNAE 4120-4/00 é recomendada quando a principal fonte geradora de receita da empresa é a operação de construtora e incorporadora.

Fatores Determinantes de Escolha para Construtora e Incorporadora:

• Estrutura Operacional: Adequação aos requisitos técnicos e operacionais de construtora e incorporadora, garantindo que o faturamento preponderante esteja alinhado à subclasse 4120-4/00.
• Tipo de Intervenção: Diferenciar construção completa de edificações de serviços especializados de acabamento, pintura, instalações elétricas ou hidráulicas.
• Fornecimento de Materiais: Estipular em contrato se a empreitada é global (materiais e mão de obra) ou apenas de lavor (mão de obra pura).
• Enquadramento no Anexo IV vs III: Obras de engenharia pesada e alvenaria recolhem INSS patronal de 20% fora da guia única do DAS.

3. Exigências Regulatórias e Licenciamento Setorial

A operação de construtora e incorporadora (Construção Civil e Reformas) é fiscalizada por CREA / CAU, Receita Federal (CNO/SERO) e Prefeituras Municipais.

Principais Obrigações Regulatórias para Construtora e Incorporadora:

• Registro da empresa no CREA (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia) ou CAU (Conselho de Arquitetura e Urbanismo).
• Emissão obrigatória de Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT) para cada obra ou reforma.
• Cadastro Nacional de Obras (CNO) na Receita Federal para obras de construção e reformas substanciais.
• Regularização de contribuições previdenciárias e emissão de DISO/SERO para obtenção da Certidão Negativa de Débitos (CND) da obra.
• Cumprimento das Normas Regulamentadoras de Segurança do Trabalho (especialmente NR-18 e NR-35).

Dica Contábil e Operacional para Construtora e Incorporadora: Empresas de engenharia e construção civil tributadas pelo Simples Nacional são enquadradas no Anexo IV (para obras e alvenaria) ou Anexo III/V (para projetos e consultoria). No Anexo IV, a contribuição previdenciária patronal (INSS de 20%) não está inclusa no DAS e deve ser recolhida separadamente via DCTFWeb.

4. CNAEs Secundários Recomendados para Construtora e Incorporadora

Caso o seu negócio de construtora e incorporadora também desenvolva serviços adicionais ou venda de mercadorias no balcão, considere adicionar os seguintes códigos complementares no contrato social:

• CNAE 4110-7/00 (INCORPORAÇÃO DE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS): Utilizado para atividades secundárias ou complementares de construtora e incorporadora.
• CNAE 4211-1/01 (CONSTRUÇÃO DE RODOVIAS E FERROVIAS): Utilizado para atividades secundárias ou complementares de construtora e incorporadora.

5. Roteiro Prático de Abertura da Empresa (Construtora e Incorporadora)

1. Consulta Prévia de Viabilidade (REDESIM): Análise locacional na Prefeitura para construtora e incorporadora e verificação de disponibilidade do nome empresarial na Junta Comercial.
2. Elaboração do Contrato Social: Definição da natureza jurídica (SLU, Sociedade Limitada ou Empresário Individual) e capital social para construtora e incorporadora.
3. Registro na Junta Comercial Estadual: Protocolo digital e obtenção do NIRE (Número de Identificação do Registro de Empresas).
4. Geração do CNPJ na Receita Federal: Inscrição cadastral e definição do regime de tributação (Simples Nacional, Lucro Presumido ou Lucro Real).
5. Inscrição Municipal / Estadual: Liberação da Inscrição Municipal para serviços ou Inscrição Estadual (SEFAZ) para comércio e indústria.
6. Emissão de Alvarás e Licenças Finais: Obtenção do Alvará de Funcionamento e certificados sanitários/ambientais pertinentes para construtora e incorporadora.