Qual CNAE para Administradora de Condomínios e Imóveis?

1. Atividades Oficiais Compreendidas pelo CNAE 6822-6/00

De acordo com as notas explicativas oficiais da Classificação Nacional de Atividades Econômicas (CNAE 2.3 - IBGE/CONCLA), a subclasse 6822-6/00 - GESTÃO E ADMINISTRAÇÃO DA PROPRIEDADE IMOBILIARIA engloba:

• as atividades das administradoras de imóveis que combinam os serviços de natureza imobiliária com serviços de gerência operacional e administrativa
• as atividades de administradoras de shopping centers

O que este código NÃO compreende:

• a atividade de intermediação no aluguel de imóveis de terceiros (6821-8/02)
• os serviços combinados para apoio a edifícios (8111-7/00)
• os condomínios prediais (8112-5/00) 2..2 Esta seção compreende as atividades especializadas profissionais, científicas e técnicas. Estas atividades requerem uma formação profissional espec ífica normalmente com elevado nível de qualificação e treinamento (em geral educação unive rsitária). O conhecimento especializado (expertise) é o principal elemento colocado à disposição do cliente. Estas atividades compreendem atividades jurídicas, contabilidade, arquitetura e engenharia, pesquisa científica, publicidade, pesquisa de merca do, fotografia profissional, consultorias e serviço veterinário. 69 ATIVIDADES JURÍDICAS, DE CONTABILIDADE E DE AUD ITORIA Esta divisão compreende a representação legal dos i nteresses de uma parte contra outra diante dos tribunais ou de outros órgãos judiciais, realizada por advogados ou sob sua supervisão, tais como: aconselhamento e representaç ão em ações civis, aconselhamento e representação em ações criminais, aconselhamento e representação em ações administrativas, trabalhistas e comerciais. Esta divisão compreende as atividades de preparo de documentos jurídicos como estatutos sociais, escrituras de constituição, contratos de s ociedade coletiva ou documentos similares para formação de sociedades, concessão de patentes e registro de marcas, de desenhos industriais, contratos de transferência de tecnolog ia, de indicações geográficas e de programas de computador, bem como, outras atividades auxiliar es da justiça como as de arbitragem, de mediação, perícia, etc. Esta divisão compreende também as atividades de con tabilidade e auditoria contábil, de guarda-livros, de planejamento de sistemas contábei s, de preparo de balanços e a atividade de registro de domínio de endereço de internet. 69.1 ATIVIDADES JURÍDICAS

2. Cenários e Critérios de Enquadramento para Administradora de Condomínios e Imóveis

A escolha do CNAE 6822-6/00 é recomendada quando a principal fonte geradora de receita da empresa é a operação de administradora de condomínios e imóveis.

Fatores Determinantes de Escolha para Administradora de Condomínios e Imóveis:

• Estrutura Operacional: Adequação aos requisitos técnicos e operacionais de administradora de condomínios e imóveis, garantindo que o faturamento preponderante esteja alinhado à subclasse 6822-6/00.
• Regulamentação Profissional: Confirmar se a atividade exige habilitação técnica em conselho de classe e responsabilidade técnica privativa.
• Escopo Contratual: Delimitar se os serviços prestados possuem caráter consultivo continuado, assessoria pericial ou execução de projetos técnicos.
• Monitoramento do Fator R: Planejar o montante da folha de pagamento e pró-labore para enquadramento na faixa tributária mais econômica.

3. Exigências Regulatórias e Licenciamento Setorial

A operação de administradora de condomínios e imóveis (Imóveis e Gestão Imobiliária) é fiscalizada por Prefeitura Municipal (ISSQN) e Conselhos Profissionais Regionais.

Principais Obrigações Regulatórias para Administradora de Condomínios e Imóveis:

• Inscrição Municipal no Cadastro Mobiliário da Prefeitura para emissão de Nota Fiscal de Serviços Eletrônica (NFS-e).
• Registro da pessoa jurídica e do responsável técnico no respectivo Conselho Profissional (ex: OAB, CRC, CRA, CREA, CAU) para profissões regulamentadas.
• Enquadramento da natureza jurídica (Sociedade Limitada Unipessoal - SLU ou Sociedade Simples) com registro no Cartório ou Junta Comercial.
• Certificado Digital e-CNPJ para acesso ao portal tributário municipal e Receita Federal.

Dica Contábil e Operacional para Administradora de Condomínios e Imóveis: Empresas prestadoras de serviços intelectuais devem monitorar mensalmente o Fator R no Simples Nacional: se a folha de salários (incluindo pró-labore e encargos) for igual ou superior a 28% do faturamento, a tributação migra do oneroso Anexo V (alíquota inicial de 15,5%) para o vantajoso Anexo III (alíquota inicial de 6%).

4. CNAEs Secundários Recomendados para Administradora de Condomínios e Imóveis

Caso o seu negócio de administradora de condomínios e imóveis também desenvolva serviços adicionais ou venda de mercadorias no balcão, considere adicionar os seguintes códigos complementares no contrato social:

• CNAE 6821-8/02 (CORRETAGEM NO ALUGUEL DE IMÓVEIS): Utilizado para atividades secundárias ou complementares de administradora de condomínios e imóveis.

5. Roteiro Prático de Abertura da Empresa (Administradora de Condomínios e Imóveis)

1. Consulta Prévia de Viabilidade (REDESIM): Análise locacional na Prefeitura para administradora de condomínios e imóveis e verificação de disponibilidade do nome empresarial na Junta Comercial.
2. Elaboração do Contrato Social: Definição da natureza jurídica (SLU, Sociedade Limitada ou Empresário Individual) e capital social para administradora de condomínios e imóveis.
3. Registro na Junta Comercial Estadual: Protocolo digital e obtenção do NIRE (Número de Identificação do Registro de Empresas).
4. Geração do CNPJ na Receita Federal: Inscrição cadastral e definição do regime de tributação (Simples Nacional, Lucro Presumido ou Lucro Real).
5. Inscrição Municipal / Estadual: Liberação da Inscrição Municipal para serviços ou Inscrição Estadual (SEFAZ) para comércio e indústria.
6. Emissão de Alvarás e Licenças Finais: Obtenção do Alvará de Funcionamento e certificados sanitários/ambientais pertinentes para administradora de condomínios e imóveis.